Cadena 365 TVPablo Castañeda: “La reforma a la Ley de alquileres agregó más incertidumbre e inseguridad jurídica”

Así lo afirmó en Cadena 365 TV el corredor inmobiliario respecto de las modificaciones que se hizo a esa norma en el Congreso Nacional.  Mirá aquí la nota completa.

Pablo Castañeda fue entrevistado por Juan Manuel “Indio” Abdala Ibañez y fue crítico respecto de los cambios que se hicieron a la Ley de alquileres.

El corredor inmobiliario sostiene que “Se agregó más incertidumbre e inseguridad jurídica. Recordemos que el contrato de locación venía del Código Civil con muy pocas modificaciones. Un contrato que había funcionado medianamente bien entre las partes que acordaban libremente los plazos, había un plazo locativo mínimo de dos años, pero lo esencial eran los ajustes que las partes los establecían de común acuerdo y de hecho había cierto uso y costumbre en el mercado. Cuando llegó la modificación de la Ley de Alquileres en el 2020 entendíamos que las modificaciones podrían llegar a generar todo lo que hoy estamos viendo que está pasando. Veíamos que un contrato de locación de tres años, si bien desde la óptica de un inquilino podría ser beneficioso, había que interpretarlo en la dinámica entera del juego”.

36 meses

Pablo Castañeda describió las problemáticas que generan los plazos establecidos en la norma: “Primero principal, en el contexto en el que estamos, cabe preguntar sí una persona puede afrontar un contrato de 36 meses porque recordemos que sí el día de mañana el inquilino o el locatario quiere dejar la locación, porque se quedó sin trabajo, porque no le alcanza producto de la inflación y la macroeconomía que tenemos quiere rescindir el contrato tiene que pagar indemnizaciones, de alguna manera el plazo de 36 meses no está determinado, es decir que va a depender de cada caso, si es beneficioso o es perjudicial para los inquilinos, por supuesto un plazo más largo lo que busca es que el inquilino tenga una barrera de acceso menor de que no sea cada dos años sino cada tres, pero en el contexto en el que estamos hay muchas personas que se preguntan si van a poder afrontar un plazo locativo a 36 meses en las condiciones que hoy se está dando”.

Atajarse de antemano

En la misma línea el corredor inmobiliario sostiene que “Por otro lado, lo que vemos es que un plazo locativo tan largo lo que hace es que el propietario o el locador tome cierta previsibilidad a la hora de salir el contrato, porque recordemos que lo que se aprobó en el proyecto de ley finalmente aplica solamente para los alquileres habitacionales, entonces de repente la oferta  que hay de alquileres habitacionales desde el punto de vista del locador o propietario, tenemos que ver que cuando sale, previendo que va a tener un ajuste que ahora es de 6 meses y que antes era de 12 meses con un índice que establece de alguna manera un organismo que está atado a inflación y que puede ser inferior, entonces lo que hace el propietario es subir la barrera de acceso previendo de entrada algún desajuste a futuro. El propietario se ataja de antemano y eso hace que los alquileres suban, ese alquiler produce un efecto en cascada entonces de alguna manera al no tener previsibilidad ninguna de las partes lo que termina pasando es que toda esta incertidumbre se traduce naturalmente en el precio final”.

Imposible de pagar

Castañeda analiza que al atajarse el propietario y subir de antemano el precio del alquiler “Arranca imposible de pagar y el inquilino cuando tenga que ir al ajuste se le volverá muy difícil también. Recordemos que el ajuste que establece hoy el índice de contratos de locación del Banco Central está por arriba del 116%, entonces por un alquiler de 100 mil pesos va a llegar a pagar 216 mil pesos y se hace muy difícil. Si se llegara a concretar, si se hace cada 6 meses entendemos que de fondo no va a cambiar nada”.

Barrera de acceso y beneficios impositivos

Más adelante sobre las dificultades el corredor inmobiliario sostiene que “La persona que vuelca un inmueble al mercado, de antemano está previendo que de los 12 meses que va a durar el contrato, pierde tres, entonces lo que hace es traspasar ese costo al inicio de la relación contractual donde están todos los gastos, esa berrera de acceso se hace muy difícil. La realidad es que lo que vemos es que tiene algunos puntos buenos esta reforma como darle beneficios impositivos a las personas que vayan a poner alquiler. Hay que entender que la mayoría de la oferta locativa para habitacional acá en nuestra provincia viene de la parte privada, y eso produce de que el gobierno tiene que darle un incentivo y es uno de los fines que buscó esta reforma y que le da algún incentivo fiscal al propietario: en el caso de los monotributistas pueden no pagar el Monotributo teniendo hasta dos unidades, en el caso de los Responsables Inscriptos o quien tenga que pagar impuestos a las ganancias le permite deducir hasta el 10% del impuesto que tenga que devengar de locaciones y por ultimo está exenta de bienes personales una propiedad que este en locación. La verdad que es algo positivo desde el punto de vista de que haya más oferta, desde el punto de vista de un incentivo, pero en los hechos reales no entendemos que se vaya a producir”.

¿Es negocio? Y dólar a $1.000

Pablo Castañeda evaluó las perspectivas del negocio de alquiler de propiedades “Teniendo en cuenta que la oferta del alquiler habitacional está en manos privadas, nosotros necesitamos que haya más unidades volcadas al alquiler habitacional, entonces necesitamos que haya más personas que compren inmuebles o que adquieran inmuebles y destinarlos al mercado habitacional. Si hay más oferta el precio va a bajar naturalmente por una dinámica de oferta y demanda, entonces de alguna manera la persona que compra, antes de comprar y volcarlo a alquiler para sacar una ventaja se pregunta ¿es negocio o no es negocio? Vivimos en una Argentina con un contrato regulado, donde hay precios regulados de alguna manera o un ajuste regulado, donde va a haber un índice de inflación que tiene un límite y vamos a tener por otro lado una incertidumbre de cuál va a ser la devaluación. Recordemos que arrancamos el año con un dólar por debajo de los 400 pesos y estamos a esta altura hablando con un dólar a mil pesos, entonces de alguna manera la gente, y este es el fenómeno que se venía dando que es una de las modificaciones de la ley, la gente decía yo no sé cuánto va a ser la devaluación que va a ir, porque recordemos que los inmuebles hace muchos se tazan y se comercializan en dólares, hay una dolarización de hecho pero es muy difícil par aun vendedor salir a vender en pesos con los índices de inflación que tenemos, entonces al no tener previsibilidad de cuál va a ser la moneda o disparado hace tanto el propietario dice que un índice de ajuste que sea de un 100% o 200% con una devaluación, arrancamos el año con un dólar por debajo de los 400 pesos y hoy estamos a 1000 y no sabemos si nos vamos a 1100, no digo que esto sea lo correcto pero es la óptica y hay que entender de qué necesitamos más unidades volcadas y de alguna manera hay que incentivar que la inversión en inmuebles sea rentable en comparación de otras alternativas que tenga una persona a la hora de hacer inversiones”.