La nueva normativa rige desde julio de este año. Los valores están aumentando al un ritmo que duplica el de la inflación.
Los beneficios que la flamante Ley de Alquileres iba a traer a los inquilinos, todavía no se están materializando. Lo que sí se ve es que los cambios no cayeron bien en los propietarios, que reaccionaron como se había advertido: retaceando la oferta de inmuebles y elevando los precios de los nuevos contratos.
Esto último es en sí importante, porque en los últimos años lo que se había observado es que el promedio del costo de los alquileres venía subiendo por debajo de la inflación real.
Pero la ley modificó el escenario, y terminó generando efectos contrarios a los buscados. De hecho ya se instaló la fórmula “efecto Lipovtezky” para sintetizar ese fenómeno, en alusión al ex diputado nacional de Juntos por el Cambio Daniel Lipovetzky, prinicipal impulsor de la Ley de Alquileres.
Lo concreto es que un informe conocido ayer, elaborado por el sitio de negocios inmobiliarios Zonaprop, señala que “a partir de la sanción de la nueva ley de alquileres el 1 de julio de este año (los contratos de locación de viviendas) subieron un 26,6%.” El informe destaca, además que en lo que va del 2020, “el precio de los alquileres acumula una suba del 46,2%, el doble que la inflación”.
El informe concluye que “hay señales que indican que la mayor parte del impacto de esta ley ya sucedió a nivel de los precios de publicación, pero aún restan algunos puntos porcentuales más de ajuste extraordinario en los próximos meses”.
En diálogo con Clarín, Lipovetzky consideró que la actual suba de los valores de locación tienen más que ver con el DNU que congeló los ajustes de los alquileres que con la ley que él impulsó. «Si hubo una devaluación encubierta del 35% y los contratos vigentes quedaron congelados hasta enero de 2021, es lógico que el propietario tome recaudos a la hora de firmar un nuevo contrato. Estoy convencido que las subas que estamos viendo tienen más que ver con contexto económico y el DNU que con la Ley», insistió
Los principales motivos que impulsaron este fenómeno son dos: los contratos deben realizarse ahora a un plazo mínimo de tres años, en lugar de los dos que se venían pactando hasta la vigencia de la ley. Y los ajustes de precios o indexación se realiza una sola vez al año y se tomará en cuenta la evolución de un nuevo índice, que refleja en partes iguales la evolución del IPC y el Coeficiente de Variación Salarial (CVS).
La extensión del contrato aumenta, justificadamente o no, la sensación de riesgo en contra del propietario, porque está entregando un patrimonio por tres años. El ajuste de precios rompió una regla de ajustes semestrales que venían pactándose entre inquilinos y propietarios. Lo que puede suceder es que si la inflación es muy alta, y los salarios no acompañan, el salto de la cuota 13 respecto a la 12 puede ser muy alto, a pesar de que el CVS tire para abajo la magnitud del ajuste. Y es un potencial motivo de conflictos entre las partes.
Sobre los ajustes de precios de los contratos, el Gobierno prorrogó el congelamiento de precios de alquileres hasta el 31 de enero de 2021. La inflación acumulada puede generar un shock el dia que llegue el descongelamiento. Y nuevas protestas de inquilinos. Es lo que se teme que podría suceder una vez al año, cuando llegue el momento de ajustar los valores de los contratos según la nueva ley.
Volviendo al informe de Zonaprop, el trabajo destaca que los precios promedio en la Ciudad de Buenos Aires, para un departamento medio de dos ambientes y 50 m2 se ubica en 27.765 pesos por mes, es decir, sube un 6,2% en el mes, este incremento es inferior al de julio (7,9%) y al de agosto (6,5%), pero superior a la velocidad de ajuste previa a la ley de alquileres. Por su parte, una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por 38.617 pesos mensuales. En los últimos 6 meses los alquileres aumentan a una velocidad de 67% anual, la mayor suba desde el inicio de la serie en 2012.
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